二手房交易营改增落定 未满两年按5%全额征收

　　摘要：二手房营业税5%改为按增值税5%进行缴纳，按照目前政策，2年以上普通住宅已经免征，对于不满2年的，虽然税率没有变化，但税种改变，负担有所减轻。

　　现代快报网3月25日南京电（记者 马乐乐 张瑜）昨天傍晚，财政部与国税总局下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。针对大家关注的二手房营改增问题，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对税率进行了明确，简言之，就是二手房营业税5%改为按增值税5%进行缴纳，按照目前政策，2年以上普通住宅已经免征，对于不满2年的，虽然税率没有变化，但税种改变，负担有所减轻。

　　制图 雷小露

　　 营改增后，个人二手房仍按5%征税

　　根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。

　　其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5％的征收率减按1.5％计算应纳税额。

　　而《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则公布了40种免征增值税情形,以及一系列扣减增值税的规定,中间就提到了个人将购买不足2年的住房对外销售的情况。政策规定，像是江苏作为北上广深以外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　而北上广深的二手房营改增规定有所不同：个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　 二手房交易税率从5.6%变成了5%？

　　在很多人看来，目前二手房交易营业税一般都是按照5.6%的税率缴纳的，而这次营改增后，增值税税率变成了5%。这是否意味着纳税人可以少缴0.6个点的税了呢？昨天，记者咨询了相关税务人员以及查阅营业税相关规定，得知这种理解其实是错误的，目前大家常说的5.6%的二手房营业税并不准确。

　　这到底是怎么回事呢？现代快报记者了解到，根据营业税的相关规定，不动产税目营业税的税率其实为5%，此外，还包括三项附加，即：城市维护建设税为营业税额的7%，教育费附加为营业税额的3%，以及地方教育附加费为营业税额的2%。三项附加都是以营业税为基数计算，所以总计税率=5%+5%×(7%+3%+2%)=5.6%，这才是5.6%的由来。

　　由此来看，这次营改增后，二手房交易税率其实没有变化，而以上提到的0.6个点的三项附加依然还是要缴纳的，所以老百姓也不用担心会额外增加负担。

　　 算账

　　 100万的房子少缴2400元税

　　既然营业税是5%，增值税征收率也是5%，看上去税率是一样的，难道纳税人的税负会有区别吗？税法专家表示，考虑到价税分离部分，营改增后纳税人其实是减负的，营改增后也就意味着，计算增值税税额时，应该将含税价款中所含的增值税先扣除掉，用不含税价乘以征收率。

　　南京问策商业管理顾问有限公司总经理苏晓晴告诉现代快报记者，因为多年在零售行业与增值税打交道比较多，对增值税的计算也比较熟悉，他特地给记者算了一笔账：

　　按照规定2年内对外销售是按照全额来征收，如果出售2年内房屋销售额总价100万元，此前按5%营业税税率缴营业税是5万元（不含附加）；现在根据增值税来算，（增值税计算公式：不含税销售额×(1+税率)=含税销售额；不含税销售额×税率=应纳销项税额），即：100万是含税销售额，要计算不含税销售额那就是：100/（1+0.05）=95.24（不含税销售额），而不含税销售额95.24×0.05=4.76万元（不含附加），也即4.76万就是增值税额，相比此前的营业税减少了0.24万元。

　　 农村土地经营权、房屋财产可抵押贷款了

　　记者24日从中国人民银行获悉，人民银行日前会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等方面对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

　　两个办法强调，银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率，简化贷款手续，加强贷款风险控制。要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。据新华社