包头住房保障和房屋管理工作盘点
包头住房保障和房屋管理工作盘点
□策划/许文霞 张晓平 文慧
文/胡国军
图/记 者 吴杰
■编者按
功崇惟志 业广惟勤。
——《尚书·周书》
由落子布局而精耕细作，由多点突进而全面开花，在市委、市政府的有力领导下，颇有作为的“十二五”、可圈可点的2015年、思路清晰的2016年，对于每一个从事住房保障和房屋管理事业的干部职工来说，或实干，或出彩，或可赞，或可歌；对于每一个与住房息息相关的老百姓而言，或安居，或宜居，或笑颜，或圆梦。本刊将通过语言、数字、图片对市住房保障局各项工作进行全面的盘点梳理。
■『十二五』 颇有作为
“十二五”期间，我市房地产市场总体平稳有序发展，结构进一步优化，居民居住水平大幅提升。
●住房保障体系基本建立 棚户区改造成效显著
“十二五”期间，全市累计开工建设各类保障性住房23万套，面积约1725万平方米，完成投资约338亿元。以发放廉租住房租金补贴方式保障近1万户廉租家庭；以实物配租方式保障0.8万户廉租家庭；对符合廉租住房保障条件的申请家庭实现了应保尽保；累计分配公共租赁住房1.3万套；出售经济适用住房3万余套；对各类棚户区改造中涉及的13.4万户征收居民全部实现妥善安置；通过农村牧区危房改造解决了2.17万户农村牧区困难家庭基本住房安全问题。
●房地产业快速发展 经济增长日益凸显
“十二五”期间，城镇化水平不断提高，房地产业投资对我市经济增长起到了强有力的支撑作用。全市房地产业增加值累计完成611.1亿元，是“十一五”的2.2倍，占全市GDP总量的比重达到3.81%。房地产业完成投资1437.17亿元，占全市固定资产投资的比重达到10.61%，占第三产业投资的比重达到22.79%。房地产业直接创税154.51亿元，占地税收入的比重达到20.8%；直接间接累计实现税收361.77亿元，占地税收入的比重达到48.69%。城镇居民居住条件持续改善，人均住宅建筑面积由2010年的31.7平方米增加到2015年的35.6平方米。
●房地产交易市场运行平稳 房价处于合理水平
“十二五”期间，全市批准预售商品房22.5万套、面积2484万平方米，商品房上市套数、面积比“十一五”分别增长15.8%、26.6%。新建商品房累计销售18.8万套、面积2081万平方米、金额1112亿元。二手房累计成交8.12万套、面积675万平方米。按照国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数，2015年我市新建商品住宅定基（以2010年为基期）平均价格指数为104.24（2011年104.5，2012年104.2，2013年111.0，2014年111.9），新建商品住宅价格稳中有升。按照反映房价是否符合当地居民承受能力的指标，2015年我市商品住房房价收入比为4.54，处于4-6的合理区间。
●住房公积金作用显现 为职工住房提供资金支持
住房公积金制度建立以来，我市累计归集住房公积金134.67亿元，缴交职工达到27万人（不包括包钢）。“十二五”期间，全市归集住房公积金88.89亿元，占全部归集总额的67.15%，缴存人数净增7.96万人，归集扩面工作成效显著。全市提取住房公积金33.28亿元，占累计提取住房公积金总额的73%；发放个人公积金贷款57.08亿元，占累计发放个人公积金贷款的63%。住房公积金政策受益群体不断扩大，使用效益显著提高。
●住宅产业化有序推进 全装修管理全面开展
“十二五”期间，全市商品住宅性能认定项目达400余个，建筑面积约1700万平方米。钢结构、无负压供水系统、太阳能供水和供电系统、室内新风系统、地源热泵技术等“四新”产品在我市住宅项目中得到广泛应用。“万郡大都城”一期工程项目实现了我市国家康居示范工程零的突破。自治区首次住宅全装修工作现场会在我市召开，全装修管理工作在新建商品住宅和保障性住房项目中稳步推进，全市住宅全装修项目29个，面积约197万平方米，可售商品住宅的全装修率达到30%。
●完善体制机制建设 物业行业管理上新台阶
“十二五”期间，我市重新修订了《包头市物业管理条例》，出台了《包头市物业管理行业发展规划（2014—2016）》等15项配套规范性文件，推进物业管理与社区管理一体化建设，完成了“四级管理体制”、“三级考核机制”构建，实施物业项目分层次管理，强化物业市场监管，扶持企业发展。实施旧小区治理改造和百姓“暖房工程”，居民居住环境明显改善。
“十二五”期末，全市共有物业服务企业262家，物业管理从业人员达到1.5万余人；全市物业管理综合覆盖率达70.2%；全市物业服务项目业主综合满意度达84.83%，物业管理工作成效显著，行业发展水平跃上新台阶。
●创新维修资金使用管理 完善房屋维修保障机制
“十二五”期间，我市出台了《包头市房屋专项维修资金管理办法》、《包头市房屋应急解危专项资金管理暂行办法》、《包头市住宅小区物业备用金管理暂行办法》等相关政策文件。全市共归集维修资金14.13亿元，91722户，归集额较“十一五”期间增长2.51倍。使用维修资金0.43亿元，涉及307个小区，维修面积93.72万平方米，受益业主66737户，使用额较“十一五”期间增长6.12倍。维修资金增值收益1.66亿元，较“十一五”期间增长10倍。
“十二五”期间，我市房地产业发展工作取得了明显成效，但也存在着一些需要解决的问题，如房地产开发保投资、稳增长的难度增加、商品非住房去库存压力较大、粗放型房地产开发方式尚需转变、房地产开发企业竞争力不强、物业服务企业服务水平有待进一步规范和提高等。
■2015 可圈可点
2015年，市住房保障局严格落实国家、自治区和我市住房保障和房地产业决策部署，以保障和改善民生为目标，突出抓好棚户区（城中村）改造、房地产市场调控、物业管理、老旧小区治理改造和公积金制度改革等重点工作，促进了全市住房保障和房屋管理事业的持续健康发展。
●继续实施保障性安居工程建设 解决中低收入家庭住房困难
2015年作为保障性安居工程“十二五”时期的收官之年，在时间紧、任务重的情况下，市住房保障局多措并举，有序推进各项住房保障管理工作。年初，他们按照自治区住建厅总体安排部署，积极落实保障性安居工程年度建设任务，将目标分解至各旗县区并签订目标责任状，确定了7个公共租赁住房建设项目和45个城市棚户区（城中村）改造项目，促开工，推进度，强化项目的巡查力度和建设管理，每半月对项目进展情况进行通报，帮助旗县区协调解决各类问题。针对保障性住房建设资金困难的实际情况，多次派人积极与自治区住建厅、国开行内蒙分行、市发改委、市财政局等部门协调对接，想方设法为各地区争取保障性住房建设资金，全年争取上级各类保障性安居工程建设补助资金7.7亿元。向多家金融机构积极争取棚改项目贷款，全市分两批向国开行申请棚改项目贷款，授信额度达65.5亿元，目前已到位资金26.3亿元，为全市棚改顺利推进提供了资金支持。结合我市实际，提请市政府印发了《包头市棚户区改造安置房屋回购工作的指导意见》，进一步优化了棚户区改造居民安置方式。不断加大保障性住房的分配力度，坚持公平、公正、公开原则，分两批在昆区市民大厅举办包头市政府主导型公共租赁住房分配摇号仪式，共有209户中低收入家庭分得房源，得到广大居民的赞誉。国家住建部陈政高部长两次来包，调研指导北梁棚改工作，召开了全国棚户区改造经验现场交流会。
通过采取一系列行之有效的措施，全年保障性安居工程开工建设32052套，基本建成18340套，新增租赁补贴122户, 公共租赁住房分配入住14200套。综合开工率、基本建成率和新增补贴率均达到100%，综合入住率达到174%。圆满完成了保障性安居工程各项年度目标任务。
●发挥行业管理服务职能 确保房地产市场健康有序发展
全面贯彻落实国家房地产宏观调控政策，定期研究分析全市房地产市场运行现状及发展趋势，针对新建商品房库存趋于上限的实际，提请市政府出台《包头市人民政府关于进一步促进土地及房地产市场平稳健康发展的若干意见》，控制商品住房开发，严控商品非住房开发。根据我市经济发展水平和人均可支配收入增长速度，引导开发企业采取各种方式进行促销，将房价控制在合理水平，确保全市房地产业平稳健康有序发展。坚持日常监管与动态巡查相结合，事前防范与事后处罚相结合，不断强化房地产市场监管力度。对中心城区124个房地产开发项目建立数据台账，现场检查房地产项目售楼场所798次，对48个项目实施开盘监控，对19个违反相关法律法规的项目给予行政处罚。全面实行二手房交易网签及资金监管,全年通过“二手房交易服务平台”办理房屋交易12363件，监管交易资金14.8亿元，有效净化了市场环境。
2015年，全市核准预售项目92个，商品房上市33663套、359.2万平方米。全年新建商品房累计销售39114套、400万平方米、212亿元，同比分别增长18%、9.7%、8.7%。城镇居民人均住宅建筑面积达到35.6平方米。在全国经济形势总体低迷的情况下，全市房地产供应销售保持平稳健康发展态势，各项指标均走在自治区各盟市前列。
●落实《包头市物业管理条例》 提高行业管理和服务水平 回应社会及居民期待
全面推进物业“四级管理”体系和“三级考核”机制，各地区物业“四级管理”体系架构已经基本建立，“三级考核”机制已落到实处。继续推进物业市场规范化管理，制定了《物业服务合同》、《非住宅物业服务合同》及《业主管理规约》示范文本要求全市执行。进一步强化住宅区安全管理，印发《关于进一步加强全市物业管理区域消防电梯使用安全管理工作的通知》和《关于在全市物业管理领域开展安全生产隐患排查整治工作的紧急通知》，切实保障业主和使用人生命财产安全。加强物业市场监管，对30家外埠备案物业服务企业进行清理整顿，对4家企业下达整改通知要求限时整改。完成70个老旧小区治理及既有建筑节能改造，在改造后的32个旧小区推行准物业管理。积极参与全市环境综合整治百日攻坚行动，对144个住宅小区的私搭乱建进行清理，累计清理圈占绿地、围建小院、占用公共部位的私搭乱建1501处，面积1.97万平方米。在青山区法院试点建立物业司法快速调解机制，成立房产物业人民法庭，发挥司法调解在物业服务纠纷处理中的作用，达到物业小纠纷不出社区。研发了物业管理信息系统，启用物业服务企业信用考核评价体系。完成全市12个便民蔬菜市场建设，极大方便百姓生活。成功举办全区物业管理工作现场会，推广包头物业管理经验，得到了住建部、住建厅领导及与会代表的高度评价。
2015年底，全市物业管理综合覆盖率为70.2%，同比增长8个百分点，较自治区其他盟市平均水平高出8个百分点。市五区物业服务综合覆盖率100%。全市物业服务项目业主综合满意度84.8%，同比增长11个百分点。
●深化住房公积金制度改革 持续推出惠民新政
按照2015年市委改革工作总体安排，他们不断深化住房公积金制度改革，坚持取之于民、用之于民的原则，充分发挥住房公积金的互助优势，在贷款、提取等方面不断创新。贷款方面，降低贷款门槛，贷款申请人范围扩大至夫妻、双方父母以及子女在内的家庭全部成员；将贷款最高限额提高至80万元；将申请贷款的缴存时间由12个月缩短为6个月；将测算还款能力系数由家庭工资收入40%提高到60%；开展公积金异地贷款业务。提取方面，放宽提取条件，延长购房提取有效期限；尚未偿清贷款的职工可每年提取一次公积金偿还当年贷款本息；开展提取公积金支付房租业务；开展大病提取公积金业务。针对公积金新政出台后业务受理量激增，职工扎堆办事和排队等候时间较长问题，全面推行住房公积金业务网上预约服务，为职工提供了更加公开透明和高效便捷的服务。
全年归集住房公积金25.4亿元。提取住房公积金15亿元。发放住房公积金个人住房贷款28.3亿元，同比增长74.7%。资金使用率83.2%，较上年提高了11.7个百分点。全年住房公积金贷款首次超过建设银行，在全市13家发放房贷金融机构中位列第一，为职工实现“住有所居”提供了有力的保障。
●更新服务理念提高服务效能 全面加强房屋管理工作
一是产权规范化管理取得新业绩。严格依照《房地产登记技术规程》要求，完成房屋权属初始登记16645件，完成各类房屋转移登记36728件，完成房屋抵押登记35109件。
二是房屋维修资金管理实现新突破。简化使用审批程序，充分发挥应急解危资金和物业备用金作用，使房屋维修资金使用效益最大化，切实维护广大业主的合法利益。2015年下大力追缴维修资金1.44亿元。全年归集维修资金3.1亿元，使用维修资金1309万元，维修面积23万平方米，受益业主2.34万户。
三是全市房屋征收工作取得新成效。制定全市房屋征收年度计划，确定市四区、稀土高新区征收项目30个，房屋征收面积197万平方米。加强征收项目管理，对9个项目进行征收方案审核。开展全市老楼危楼安全排查工作，共排查老楼危楼项目841栋，建筑面积216万平方米，对部分房屋进行了安全鉴定，切实防患于未然。
■2016 思路清晰
2016年，市住房保障局将贯彻落实党和国家的各项方针政策，坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，认真实施包头市房地产业“十三五”规划，着力加强保障性住房建设，着力规范房地产市场秩序，着力强化物业行业管理，全面提升全局管理服务水平，努力推动全市住房保障和房屋管理事业的持续健康发展。市住房保障和房屋管理局将结合实际，重点做好以下九个方面工作。
●全力推进全市城市棚户区（城中村）改造步伐
按照市委、市政府对全市棚户区改造工作总体要求，全市经济工作暨城市工作会议提出，用三年时间全部完成我市棚户区改造任务，作为对人民的“硬承诺”。2016年全市计划实施28705户城市棚户区改造，努力破解城市二元结构。其中：昆区8242户，青山区3492户，东河区3462户，九原区5600户，高新区1081户，白云矿区699户，石拐区584户，土右旗2096户，达茂旗1449户，固阳县2000户。积极搭建棚改安置房屋信息平台，结合我市实际，引导居民选择库存商品房进行安置，打通棚户区安置房与商品房融通渠道。创新棚改融资体制机制，积极与各商业银行对接，不断拓宽融资渠道，争取最大资金支持。落实政府购买服务模式，积极推广PPP模式（政府与社会资本合作）。引进大型央企、国企和有实力的投资者，构建多元化棚改投资主体。大幅提高棚改货币化安置比例，货币安置比例不低于50%。加快棚户区改造区域基础设施和公共服务设施建设，使居民的生产、生活、就医、就学等条件能够同步改善。通过促开工，推进度，确保新开工任务于9月底前全部开工。
●继续实施老旧小区综合整治工程
这项工作也是全市经济工作暨城市工作会议提出的“硬任务”。到目前全市尚有1022万平方米的旧小区需要进行既有建筑节能改造，按市委、市政府要求，计划利用2016-2017两年时间全部改造完成。2016年计划实施总建筑规模510万平方米的老旧小区综合整治，计划投资11.2亿元。整治内容包括三大项内容：既有建筑节能改造、地下管网更新改造和小区环境综合治理。其中：昆区（区本级、包钢、铁路、中冶东方、核工业208大队）207万平方米，青山区（一机集团、北方装备、中核北方）55万平方米，东河区（区本级、糖厂、铝厂）193万平方米，九原区22万平方米，土右旗2.9万平方米，达茂旗7万平方米，包钢白云矿区23万平方米。按照“市、区两级共同负担”的原则积极筹集整治改造专项资金，加大资金投入力度。严格工程建设程序，强化工程质量监管。加强组织协调领导，全力推进综合整治，确保整治任务于5月底开工，11月底前全面完成。目前该局正催促旗县区政府以正式文件自下而上报送具体改造项目。
●贯彻落实房地产市场调控政策 推进新建商品房去库存
一是认真组织实施《包头市房地产业“十三五”发展规划》。深入贯彻落实《内蒙古自治区人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》和《包头市人民政府关于进一步促进土地及房地产市场平稳健康发展的若干意见》文件精神，认真研究分析全市房地产市场现状及运行趋势，巩固房地产市场向好态势，促进我市房地产业持续平稳健康发展。
二是按照全市经济工作暨城市工作会议精神，加大房地产供给侧结构性改革，结合我市实际，适当减少商品住房土地供应，严控非商品住房供应，减少商品房库存新增量。落实和完善政策措施，通过加快农牧民市民化、大力发展住房租赁市场、提高棚改货币化安置、推进跨界地产发展等方式，加大商品房去库存力度。
三是面对全市房地产业总体形势不乐观的情况，2016年全市房地产业要保持开发、销售规模与2015年基本持平态势，形成供求总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力相适应的格局，为全市经济与社会发展做出新贡献。
四是建议市政府加快推进农村集体土地、林地、草牧场使用权改革，大力突破政策瓶颈，提高农牧民购房抵押贷款信贷能力，促进住房消费，释放购房潜力。
●切实提升全市物业行业管理和服务整体水平
一是提高物业行业管理水平。认真贯彻落实《包头市物业管理条例》和《包头市物业管理行业发展三年规划》，充分发挥四级管理体系作用，推进行业规范化管理。加强物业服务企业主体建设，鼓励物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度，走规模化、集约化发展道路，扶持物业服务企业发展。充分发挥包头市物业信用考核评价管理系统作用，全面强化物业服务市场监管，提升全市物业管理服务总体水平。
二是提高物业覆盖率和满意度。2016年力争使我市物业管理综合覆盖率达到72%，同比提高2个百分点，较自治区平均水平高出8个百分点，市四区、稀土高新区、外五区城关镇实现物业服务全覆盖；业主满意率达到86%，同比提高1.2个百分点，较自治区平均水平高出7个百分点。争创自治区级以上的物业管理示范项目不少于5个，包头市级的物业管理示范项目不少于10个。培育年产值3000万元以上的物业服务企业达到7家。二级以上资质物业服务企业数量由8%提高到12%以上。
三是示范引领，创新突破。选择试点尝试推行“智慧物业”模式。总结青山区法院成立的房产物业人民法庭快速处理物业纠纷试点经验，逐步在全市进行推广。指导青山区三年内对102个老旧小区全部推行准物业管理，提高老旧小区管理水平。
●加快住房公积金制度改革进程
2016年，该局将以国务院重新修订《住房公积金管理条例》为契机，进一步完善住房公积金管理服务体系，扩大住房公积金制度覆盖群体，增强住房公积金制度保障功能。不断扩大住房公积金使用范围，适时推出住房公积金按月对冲还贷、提取住房公积金支付物业费用等业务，降低公积金个人贷款支取门槛，提高资金使用效率。进一步提升服务水平，完善住房公积金网上预约，开通网上营业厅，实现基本业务的网上办理。增加住房公积金营业网点，增强服务辐射范围，方便市民办理各类业务。2016年，在房地产市场整体不乐观的情况下，机关事业单位工作人员贷款接近保和状态下，全年力争归集住房公积金24亿元，发放个人住房公积金贷款21亿元，资金使用率达到86%。
●强化房屋维修资金管理
一是加大房屋维修资金归集力度。规范维修资金交存行为，进一步强化资金监管。全年归集房屋维修资金力争较上年净增4000万元，总量达到3.3亿元，同比增长13.8%，累计归集额力争达到24亿元。
二是加大房屋维修资金追缴力度。对历年未将维修资金归入专户的房地产开发企业进行全面清理，在2015年已追缴1.44亿元的基础上，确保将剩余1.9亿元全部归入专户，切实维护好广大业主的合法权益。
三是逐步提高维修资金使用效率。创新房屋维修资金使用方法，通过招投标方式选择施工企业进行维修，委托第三方监管机构进行审价、监理等施工过程管理，保证房屋维修质量。优化表决规则，提高维修资金使用比例，力争使用率逐年提高，努力做到高效及时维修，确保业主满意。充分发挥物业备用金和应急解危专项资金对旧小区改造的支持力度，让房屋维修资金真正发挥房屋养老金作用。
●推进产权办证历史遗留问题专项治理
截至目前，市产权办理遗留问题专项治理工作领导小组办公室共收到各区政府上报产权办证遗留问题项目344个，面积557万平方米，涉及53074户家庭。几年来，经过各部门不懈努力，已办理初始登记并取得产权证的有51个项目，129万平方米，7107户。剩余293个项目，面积428万平方米，45967户。2016年该局计划以青山区为试点深入开展专项治理工作，寻找治理突破口，总结经验面向全市进行推广。
●全面加强房地产交易市场管理
做好与全市不动产登记机构的职能及人员划分，保证房地产交易工作平稳有序进行。进一步完善工作制度，优化业务流程，加强人员培训，强化内部的规范化管理。按照住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》规定，切实加强楼盘表管理、新建商品房销售管理、存量房转让管理、房屋交易与产权管理信息平台建设等工作。进一步简化办事程序，提高办事效率，打造优质便民的服务窗口。
●提高依法行政水平 提升服务社会能力
充分发挥政府职能部门作用，规范行政行为，严格按照法定权限和程序行使权力，履行职责。提高行政效能，改善服务质量，提高群众满意度。着力打造创新部门、廉洁部门、法治部门、服务部门。
