乔思伟:对局部房地涨价应持“平常心”

06.02.2016  12:05

  当前,房地产区域分化日趋显著,在全国各地普遍为“去库存”发愁之时,在重点城市的报道中“房价大涨”、“地王再现”却再度成为关键词。客观地看,2016年局部市场上行是大概率事件,被媒体热炒在所难免。作为2009年、2012年房地产上行的“过来人”,民众和有关部门对此应更加理性,少些过激反应。 

  近来局部市场上涨势头不逊于2009年,深圳2015年房价涨幅逾40%,重点城市土地高价成交频现,权威媒体也对此发出预警。不过,此轮局部上涨的原因,与前一轮全面上行既有相同,也有不同,仔细梳理各种影响市场的因素,才能保持清醒,把握趋势。 

  其相同之处在于,经济下行压力下政策放宽不遗余力。货币政策方面,2008年下半年降息5次,降幅达2.16个百分点,形成了2009年房地产火热的基本面;2014年~2015年共降息6次,目前4.35%的一年期贷款利率已低于2009年,这有利于在全国范围内“去库存”,同时也为热点区域房地价格继续攀高提供了支撑。此外,目前购房首付、税费政策也接近于2009年,公积金政策则更为宽松,这些政策的叠加效用正在显现。 

  而不同之处在于,2010年前重点城市没有限购,资金涌入炒高了房地价格;而当前北京、上海、广州、深圳坚持限购,会对房地价格上涨形成阻力。但更大的不同在于,限购的“堤坝”已无法阻挡资金洪流聚拢的决心。2010年“史上最严”的调控下,各大房企挟资离开大城市,到中小城市圈地,是当前三、四线城市库存高企的前情。事实已证明了大城市与中小城市回报的天壤之别,这些投资在“去库存”中解套之后,下一步如何布局?杀回大城市显然是更明智的。 

  可以说,“去库存”越成功,越是“为渊驱鱼”,一线城市房价地价涨幅越高;如果对前者乐见其成,对后者就应该有辩证的眼光,持平常的心态。 

  如此,对局部“房价暴涨”、“地王重现”真没必要过度紧张。回看过去10年历程,“暴涨”和“重现”的个案已连成上升斜线,成为史实,呈现出规律。值得反思的是:其对国计民生的影响,真如媒体热炒时说的那么严峻吗?当时有关部门应对之策“得其所愿”了吗?笔者以为,有关部门要警惕的不应是客观规律,而是在非理性舆论中乱了阵脚,出招走偏。 

  比如:当年流动性等决定性因素不改的情况下,为抑制房价过快上涨,紧随调控加大土地供应,是不是有效供给?恐怕房地产库存过大,加大供地也是原因之一。这是供给侧结构性改革可以留意的前车之鉴。再如:“十三五”要实施建设用地总量和强度“双控”,耕地保护红线、生态保护红线、城市开发边界“三线”划定,这一前提下,热点区域人财物的集聚量与国土空间的固定量的比值,肯定是稳步上升,局部房地价格上涨一定程度与此规律内在吻合。 

  如果忌惮于媒体热炒房价地价,炒一轮,有关部门就“应对”一轮,虽然意在弱化高地价的影响,但所行之策会不会降低地价的市场表征性,干扰了市场在资源配置中的决定性作用?值得思量。 

  稳增长、调结构中,有关部门必须在宏观大局中找准定位和接口,秉持观大势、谋大事、懂全局、管本行的思维,不能让部分小道理干扰大道理,如因为局部房地价炒作而心神不宁,举措上左支右绌,就可能龃龉大局。大道至简,要有平常心,保持定力。 

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