整体租赁商铺共用部分权益归属解析

　　2010年1月，甲公司与乙签订商铺租赁经营合同约定：甲公司将其位于某市场三楼整片区26个商铺（使用面积1317m2）出租给乙经营宾馆；并根据乙的布局组合设计方案施工，交付按照乙设计方案要求完工的宾馆。双方约定租期为13年，租金计算方式为：前3年年租金为66万元，3年不变，满3年后浮动。合同还约定“甲方不得因商铺租赁向乙方收取租金以外的其他任何费用”。后甲公司认为其实际交付面积为2552m2，超出合同约定1235m2，要求乙就增加的面积支付租金。经查明，增加的面积实际为附属三楼商铺的共用部分。

　　在实践中，因房屋租赁引发的纠纷呈逐年增加和复杂化趋势。笔者试以该案为例，从当事人的合意、商铺共用部分的性质等角度，对整体租赁商铺共用部分的权益归属进行探讨。

　　1.合同争议条款中当事人合意的认定

　　对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，探寻签订合同时双方的内心真意。合同解释的客体不仅是“发生争议的合同中使用的语言文字”，没有争议的合同文字也同样需要解释。本案中，乙整体承租三楼所有商铺，商铺使用面积共1317m2并无不同理解，但对于附属于商铺的共用走道等共用部分，出租方是否应一并交付，共用部分是否应收取租金，存在争议。

　　首先，从目的解释的角度分析。乙整体承租商铺经营宾馆业务，如果仅为商铺内部使用面积1317m2，而不包括通道等附属于商铺的共用部分，则该区域处于割裂的不规则状态，无法作为宾馆经营，合同目的无法实现，因此应当认定为整体租赁，共用部分涵盖于租赁合同约定范围内。

　　其次，合同明确约定租赁商铺用于经营宾馆，且约定“甲方应按合同约定如期向乙方交付符合乙方设计方案要求的商铺”。乙将商铺与共用部分统一设计，甲公司认可并按照方案施工交付，双方对于整体租赁具有合意。

　　再次，从双方的履约情况分析。甲公司根据乙的设计方案进行布局施工，未就改造后商铺外共用部分成为宾馆内部结构提出任何异议，甲公司在乙装修并经营后否认双方系整体租赁合同，违背诚实信用原则。

　　2.提供必要的共用部分系出租人的从给付义务

　　合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据该条的规定，义务人依据合同约定全面履行合同是第一位的，在约定不明、存在漏洞的情况下，需要通过诚实信用原则确定从给付义务。在合同法上，从给付义务本身不具有独立的意义，其存在的目的是确保债权人的利益能够获得最大限度的满足。在租赁合同中，出租人除了主给付义务交付合同约定的商铺供承租人使用，还应提供必要的共用部分如通道等附属设施，系出租人的从给付义务。

　　根据物权法第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。同时，建筑、消防相关部门对商铺使用面积的规划有明确限制。本案中，出租方要规划1317m2使用面积的商铺，按消防规范总建筑面积须达到近2600m2。

　　3.出租方不具备另行计收共用部分租金的权利

　　合同约定的商铺使用面积为1317m2，但该约定并不意味着承租方使用商铺外的共用部分需另行支付租金。

　　其一，出租方一并交付商铺附属的共用部分系履行租赁合同从义务。

　　其二，出租方签订合同时应当明知商铺改造成宾馆后，宾馆整体面积不仅是商铺内使用面积，也包括附属于商铺的共用走道等共用部分，不构成重大误解。同时，出租方与承租方约定的租金为商铺的标准，而非按宾馆面积计收租金。

　　其三，出租方若将三楼商铺分别出租于不同的个人经营，其亦无权将共用部分另行出租并收取租金，如其另行出租共用部分影响承租人经营收益，承租人有权要求排除妨碍。

　　其四，出租方不能因为承租方整体设计、合理布局的智力投入带来的改善而增收租金。承租方按合同约定改造宾馆，占用商铺对应共用部分面积亦不成立不当得利。

　　其五，出租方以谁建造谁收益的理由要求支付共用部分面积租金，这看似有理，但建造者的收益已经由承租人按商铺标准交付了租金，而交付的租金中已经包含了使用共用部分的权利，出租人再次主张共用部分的收益系重复主张，无法律依据。本案中，应当是谁承租谁收益。

　　其六，出租方以承租方独占使用原共用部分并收益，需另收租金的理由没有法律依据。因为，这种所谓的“独占使用”是签订合同时，出租方赋予承租方整体规划布局的权利，也是承租人代表整片区域内26个商铺的共同使用。

　　其七，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。”  可见，承租人有权无偿使用相对应的共用部分。

　　综上，商铺的共用部分为承租人使用商铺经营收益提供便利条件，共用部分在构造、使用上具有不可分割性，对于承租人具有公共性。鉴于共用部分的附属性及公共性，其不具备独立收益的功能，共用部分的收益权亦附属于商铺。

　　（作者单位：江苏南通市中级人民法院）

来源:  中国法院网