【案例分析】什么是买卖不破租赁原则？

　　【案例】2014年1月，原告张某购买了秦某的商业门脸房一套，秦某在出卖此房前，已经租给格某，租期至2014年3月。原告张某在租赁期满后，要求格某腾退房屋，格某要求续租，但因租金问题双方未能达成一致。后格某诉至法院，要求张某应按照买卖不破租赁的原则，由其继续租赁该房屋，同时确认其享有优先购买权，请求法院判令张某与秦某的买卖合同无效。一审法院受理此案后，依法驳回了格某的诉讼请求。格某不服，提出上诉，二审期间又主动撤诉，并搬出了该房屋。

　　【分析】本案涉及两个法律问题，即买卖不破租赁原则及租赁物优先购买权的问题。

　　1.买卖不破租赁原则。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是常说的“买卖不破租赁”原则。但在本案中，原告在原租赁期间内，并没有要求格某腾退房屋。租赁期满后，双方就租赁合同的价格条款没有达成一致，故格某主张继续租赁房屋的诉请不能成立。

　　2.关于优先购买权。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，格某并没有提供能够证明卖方没有告知其有优先购买权的证据，而张某与卖方却都证实双方在洽谈购买房屋事宜时，告知过格某此房要出售及出售的价格，也曾实地看过房屋，故格某的这一主张也不能成立。

　　(内蒙古蒙杰律师事务所供稿)

[责任编辑 李珍 ]