【抗“疫”释法⑩】新型肺炎疫情爆发导致停业能否申请减免租金

    【案例简介】

    一场由新型冠状病毒引发的肺炎疫情给每位中国人的健康造成了极大威胁，也给整个中国经济泼了一盆冷水。为加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，国务院发文延长2020年春节假期至2月2日，紧接着，各地政府纷纷出台延迟复工通知，要求各类企业不得早于某一具体时间复工。这无疑对那些有着经营场所租金压力的企业有着巨大影响，很多实体行业中小企业纷纷表示压力山大。

    正当大家在讨论租金能否减免时，2020年1月28日晚万达商管集团决定对自1月24日-2月25日期间，全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。随后，红星美凯龙、美地置业等纷纷加入减免租金行列。广州市房地产租赁协会也公开发出倡议书，号召房东给租户减免租金。

    一些住宅的房东也加入了租金减免的慈善活动，而一些住宅的租客通过发朋友圈暗示自己的房东，甚至直接向房东提出减免租金的要求。一时间众论纷纭，好不热闹，有说不可抗力，有说道德绑架，有说房东比租客还苦，各说各的道理，理不清头绪。

    【案例分析】

    无论是太平社会，还是疫情当前的危急时刻，法律都是调整一切社会关系的准则。下面，我们从法律角度谈一谈停业后商家的租金是否可以申请出租方减免，疫情的出现是否属于不可抗力。

    《中华人民共和国民法总则》第一百八十条:因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

    《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

    本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

    《中华人民共和国合同法》第一百一十八条:当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

    2003年06月11日最高人民法院曾经发布《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知 》，其中第三条规定:（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照 《中华人民共和国合同法》第117条和 第118条的规定妥善处理。而《中华人民共和国合同法》第117条、第118条规定的就不可抗力的相关条款。

    虽然该通知在2013年被废止，但是通过该通知可以看出，在特定情况下，最高人民法院认为出现“非典”这样的全国性大面积疫情对于多种法律关系而言属于不可抗力。

    房屋租赁合同是否可以因“新型冠状病毒”疫情的出现减免租金？既然“新型冠状病毒”疫情的出现属于不可抗力，各地政府要求，一律暂停和取消一切大型集会、聚餐、婚宴、演出等活动，那么对执行政府通知停业的商业经营者，不能进行正常经营，从根本上影响其了其合同的履行。

    所以，根据《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定，可以要求房东免除一定期限的房屋租金。但是并不是所有房屋承租人都有权要求减免租金。例如这次疫情对所有医药行业和超市等保障民生的一些商铺是没有影响的，这些商铺是可以正常经营的，所以对于这类没有因为疫情导致合同目的不能实现或者未因疫情导致租赁合同无法履行的商铺是不能要求减免租金的。

    【典型意义】

    依法维权固然是您维护自身合法权益的途径之一，但疫情当前，我们需携手共进，疫情无情，人有情。也许您此时正在面临无法经营、 无法返回居住地的困境之中，请站在互助互谅、换位思考的立场上， 首先选择友好协商，化解矛盾，妥善解决因疫情引起的合同纠纷。

    (新华网内蒙古频道 内蒙古自治区司法厅整理)