透视前5个月包头房地产走势：市场回暖 稳步发展

　　今年以来，包头认真贯彻落实《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)和住建部关于加强住房公积金管理工作、关于促进房地产市场平稳健康发展的两次电视电话会议及自治区政府《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(内政发〔2015〕58号)精神，继续加强保障性安居工程建设，全面强化市场监管，优化市场结构，支持居民自住和改善性住房需求，加之“330房贷新政”、个人二手住房交易营业税免征期“5改2”，以及包头公积金最高额度由60万元调整为80万元、延长申请或提取公积金期限、延长商贷转公积金贷款期限等利好政策的叠加实施对包头房地产市场产生的提振效应，全市房地产市场呈现市场回暖、稳步发展的良好态势。

　　开发市场基本情况良好。截至5月底，全市共有162个房地产项目，建设规模3041.63万平方米，计划投资总额为853.2亿元。施工面积2221.01万平方米，同比增长-7%，其中新开工项目7个,新开工面积117.88万平米，同比增长3%。5月底，包头正在进行的房屋征收项目44个，总征收面积为260.11万平方米。

　　新建商品房销售市场回暖。1-5月，包头新建商品房累计销售12855套、面积131.7万平方米、金额79亿元，同比分别增长34.3%、23.9%、35%；其中新建商品住房累计销售8638套、面积97万平方米、金额47.3亿元，同比分别增长25.9%、22.5%、19.9%。今年3月起，一系列楼市新政的密集出台，给房地产市场营造了一个相对宽松的政策环境，加上从去年11月起央行三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，从今年2月起二次下调金融机构人民币存款准备金率所释放的流动性，对楼市起到带动作用。虽然包头作为二、三线城市，受到政策调控的影响稍有滞后，但购房者的市场预期在逐渐发生转变，特别是进入5月份，全市新建商品房销售同比增长达六成以上，环比增长达四成以上，市场回暖。

　　二手房交易市场增温。1-5月，包头二手房累计成交5849套、面积47.1万平方米；其中二手住房累计成交5521套、面积44.0万平方米，同比与去年基本持平。从今年3月31日起，个人二手住房交易营业税免征期“5改2”，二手住房流转成本降低，在一定程度上刺激二手住房交易。从5月份开始，二手房首次由同比负增长实现逆转性增长且增长幅度达到3成左右，很多改善性购房者的需求得到了积极释放，即可以通过抛售现有住房，从而换购户型更大、品质更高的住房，对于鼓励市场成交是极大利好。

　　新建商品住房库存合理。1-5月，包头可售商品住房38355套、面积457.1万平方米，按照近3年、近1年月均销量和2015年5月份销量测算，包头可售新建商品住房的去化周期分别为16、17、17个月，处于10-18个月的合理区间。2015年1-5月，包头商品住房供销比为1：1.31，即商品住房销售面积大于商品住房批准入市面积31%，这相当于除将前5个月商品住房批准入市的面积全部销售完以外，又消化了去年库存的商品住房23.1万平方米。在前5个月新建商品房销售持续向好的背景下，预计今年也将是包头房地产市场去库存的一年。

　　新建商品住房价格稳中有降。按照国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数，1-4月环比价格指数分别是98.7、99、100、99.7，同比价格指数分别是92.5、91.5、91.3、91，新建商品住房价格稳中有降。按照5月份中国房地产指数系统百城价格指数，包头新建住房样本平均价格是5372元/平米(呼市6645元/平米、鄂市8660元/平米、银川市5067/平米、太原市7043元/平米)，低于呼市、鄂市、太原市，高于银川市，处于全国中下游。按照反映房价是否符合当地居民承受能力的指标，2013、2014年包头商品住房房价收入比分别为4.5、4.7，均处于4-6的合理区间，表明市场中存在大量有支付能力的住房需求，包头房地产市场处于健康发展时期，也正处于居民购房置业的良好时机。

　　今后，在新一轮房地产调控政策的影响下，包头房地产市场迎来了再次发展的契机。伴随着城镇化进程不断推进，经济社会的快速发展，住房市场供应体系的更加完善合理，使得“居民自住和改善性住房需求”将成为住房需求市场的主流，包头房地产市场也将进入健康稳定发展的新常态。（王淑宏 王俊卿）

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