租客未经我的许可，擅自将房屋转租他人，请问我如何维权？
15.05.2015 16:18
本文来源: 司法厅
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
哪些行为可以拒交物业费？
庄某住在XX花园小区，自2007年7月至2010年9月未缴纳物业管理费，物业管理公司多次打电话和发催款通知，庄某均已各种理由拒绝缴纳。后物业公司诉诸法院请求庄某支付物业费及相应滞纳金。庄某以物业服务企业没有把小区打扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草，以及没有阻止小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等作为拒交物业管理费的理由抗辩。法院通过开庭审理判决支持物业服务企业的诉讼请求。思考：
业主以物业服务企业没有把小区打扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草，以及没有阻止小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等作为拒交物业管理费的理由，可否成立?
辨析：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。而对于什么是正当理由法律及司法解释并未有明确的规定。
对于什么是正当理由可分为两个层次：
(1)违法或违约损害业主利益的，可以构成抗辩的正当理由。也就是说，物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同约定损害业主利益的，可以作为抗辩的正当理由。(2)在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出抗辩需要以诚实信用原则作为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩理由正当是否可以成立。
进一步说，如果物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行有重大的瑕疵，则可以视为具有正当理由。比如物业服务企业违法违规收费，违反合同约定占用或出租公共绿地、空间。而本案中物业服务企业仅仅属于一般的违约行为，并不存在违法或严重违约。所以庄某提出的理由不属于可拒交物业费的“正当理由”。当然，庄某若认为物业服务企业提供的物业服务违法或严重违约，造成其损失，可以向法院起诉物业公司要求其赔偿。仅以此拒交物业管理费是无合同和法律依据的。
律师建议：
业主对于物业服务企业怠于履行物业管理职责的或者物业服务企业损害其合法权益的可以通过《解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。但是不能以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，这样既无合法依据也非明智之举，甚至要承担相应的违约责任。
本文来源: 司法厅
15.05.2015 16:18
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