包头市合理消化房地产库存推进房屋产权登记集中治理出实招

□许文霞 张晓平 文慧

为深入贯彻落实国家、自治区有关的政策和要求，市委常委会、政府常务会研究出台了《包头市进一步支持居民购房需求合理消化库存的暂行办法（试行）》（包府发[2016]33号）。

为加快推进我市产权办证遗留问题的解决，维护购房群众的切身利益，市政府出台了《包头市推进城市规划区房屋产权登记集中治理工作实施方案》（包府发[2016]34号），并由市委常委会研究通过。

■ 五个方面措施进一步支持居民购房需求合理消化库存

■打通保障房与普通商品住房的融通渠道

引导和鼓励居民选购大户型库存商品房作为安置房改善居住条件，对选择120平方米以上商品房作为安置房的居民，项目所在地区财政给予购房人10000元/套的财政补贴。

对于申请纳入棚户区改造安置房的商品房项目，开发企业须按照降价10%左右的幅度进行销售，具体价格由辖区政府与开发企业商洽。

从2016年起，全面实行公共租赁住房货币化保障机制，不再新建和配建公共租赁住房。

对住宅开发项目已配建的公共租赁住房，竣工验收合格后，市、区两级政府要安排相应的预算资金用于回购。

各旗县区政府、高新区管委会要成立专门的房屋租赁运营管理公司，负责对本地区配建的公共租赁住房进行回购、租赁、运营及后期管理等工作。通过建立外来务工人员、引进人才公寓等多种形式，向社会出租，积极消化库存。

■支持居民合理购房需求

通过政府让利税费、信贷支持等措施，提升居民购买力。

引导开发企业采取各种方式让利，在价格上吸引居民购房，有效消化库存。

建立全市库存商品房、二手房信息发布平台，实现房产信息资源共享，方便居民选房、购房、租房。

■加大对农牧民进城购房政策支持力度

通过加快农牧民市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

引导和鼓励农牧民工缴存公积金和利用公积金贷款购房。

全面落实本市范围内进城农牧民购房人员与城镇户籍居民同城同等政策待遇。

属于首次购买住房的，给予50%的契税补贴。

■推动新建商品非住房去库存

采用政府租用、贴息、补助等方式，将符合条件的商品非住房改造用作电商用房、养老地产（养老公寓、养老服务）、日间照料场所、高级人才公寓、“创客空间”等，既可促进新兴产业发展，又可有效消化商品非住房库存。

对于“五证”齐全的新建商品非住房项目，购房人在签订网签合同后就可办理按揭贷款，有效缓解企业的资金压力。

对个人购买新建商品非住房的给予50%的契税补贴。

■扶持房地产开发企业健康可持续发展

房地产开发项目涉及的土地出让价款可约定分期支付，先行办理相关手续，首次缴纳比例不低于全部款项的50%，在2-3年内支付全款。

为加快房地产开发项目建设速度，房地产开发企业在开发建设过程中缴纳的行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金可在工程竣工验收时缴纳。

房地产开发项目在取得“四证”、建筑主体工程进度出正负零的前提下，开发企业在足额缴纳保证金后，市住房保障部门先期为项目办理商品房预售许可证。

积极推进住宅产业化，大力发展绿色建筑，推广全装修住房和装配式建筑。

对于新建商品住房中大户型较多的项目，可将大户型住宅改造为适合于为企事业单位配套、大学生创业需求的公共租赁房或中小户型的普通商品住房，规划、建设、房产等相关部门应予以支持。

按照“有保有压”的用地措施要求，减少商品住宅土地供应、严控商品非住宅用地供应，减少商品房新增量。对未开发房地产用地的用途，可以通过调整土地用途、规划内容，引导未开发房地产用地转型利用。对按照新用途或新规划开发建设的项目，国土资源、规划部门应及时重新办理相关用地手续，并重新核定相应的土地价款。

简化办事程序，提高行政效率，进一步优化市场发展环境，各级政府、部门要对重点企业、重点项目实施跟踪服务，帮助企业排忧解难，积极化解信贷风险。

■背景链接

当前，房地产去库存已经成为中央、地方以及普通百姓重视和关注的热点焦点。

国务院总理李克强在去年年底的中央经济工作会议上明确要求，把房地产去库存列入今年经济社会发展的五大任务（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板）之一。

2月19日，财政部、国家税务总局、住房与城乡建设部联合发出通知，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，助力房地产去库存。

全国两会期间，房地产最大的话题是如何“去库存”，“房地产去库存”一度成为经济热词。

自治区人民政府专门下发了《关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》（内政发[2016]26号）。

截至2015年底，房地产库存基本情况如下：

□全国房地产待售新建面积7.18亿平方米,加上在建面积73.5亿平方米，这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉。如果再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，房地产库存需要6年5个月才能消化掉。全国总体库存量大，但已经出现分化。一二线城市库存正在缓解，但三四线城市至今没有缓解的迹象。（源自：国务院发展研究中心副主任王一鸣在2016年2月19日召开的中国经济50人论坛2016年年会上的讲话）。

□全区商品房库存面积1.34亿平方米。其中，商品住宅库存面积8213万平方米，约76.8万套，非住宅库存面积5181万平方米。同时尚有已供地准备开发的约3000万平方米，其中住宅约2000万平方米。（源自：2016年2月22日，自治区党委常委、副主席王波在自治区党委常委会议上《关于落实“去产能、去库存、降成本”工作的报告》）。

□我市商品房库存面积805.9万平方米（占自治区库存面积的6%），75534套。其中：新建商品住宅库存面积465.5万平方米（占自治区住宅库存面积的5.7%），39925套，去化周期为18个月，属于合理消化周期；商品非住宅库存面积340.4万平方米（占自治区非住宅库存面积的6.6%），35609套，去化周期为45个月，库存较大（源自：《包头市2015年房地产市场监测报告》(第12期)）。

总体来看，我市房地产商品房库存量低于全国、全区平均水平，基本处于合理区间，消化库存压力不太大。

■ 七项处理意见推进城市规划区房屋产权登记集中治理

■规划处理意见。对列入集中治理范围，缺失规划手续或未通过规划验收的项目，市规划部门进行研究确认，对不违反城市总体规划同意保留的，进行实地复核后，按现状用途出具同意办理产权登记的函件或按程序为其办理规划手续。

对于不符合城市总体规划的项目，市规划部门进行实地复核后认为可以保留的，先行出具同意办理产权登记的手续，并将该项目地块列入调整城市总体规划的计划中，报请市政府,待调整城市总体规划时再予以调整；市规划部门认为无法保留的，按相关规定办理。

■土地处理意见。对列入集中治理范围，已取得《国有土地使用权证》，但用地范围、用地性质等方面存在问题的项目，市国土部门要按程序办理用地手续。

对于未办理《国有土地使用权证》的项目，市国土部门依据市规划部门确定的用地界限或由项目所在地区人民政府、管委会配合规划部门指定的用地界限进行权属调查，a.对符合划拨用地目录的，按用地划拨方式处置；b.对不符合划拨用地目录的，市国土部门按照相关规定办理项目用地手续。市国土部门依据规划条件按相关规定测算地价并核定土地出让金，由项目开发建设单位负责缴纳；如开发建设单位不存在或虽存在但无力缴纳的，由地区人民政府、管委会负责出具认定证明和追缴承诺后，市国土部门作挂账处理，并按现状出具同意办理房屋产权登记的用地意见或办理用地手续。

■竣工备案处理意见。对列入集中治理范围缺失竣工备案手续的项目，市城建部门要进行研究，对于已办理建筑工程施工许可手续的项目，继续办理建设工程竣工验收备案手续;对于未办理建筑工程施工许可手续，已履行图纸审查、质量监督、招投标等法定建设程序，质量、安全资料基本齐全，具备办理施工许可和竣工备案条件的项目，予以补办《建筑工程施工许可证》和《建设工程竣工验收备案表》；对于已介入质量监督，质量、安全资料基本齐全，但不具备办理施工许可或竣工备案手续的项目，市城建部门可根据项目监督情况及开发建设单位提供的相关资料，对于结构安全可靠、无重大使用功能缺陷的项目，出具同意办理房屋产权登记的意见。

对未履行基本建设程序，质量、安全资料不齐全或无法提供质量、安全资料的项目，开发建设单位委托有资质的检测鉴定机构对房屋结构安全可靠性和主要使用功能进行检测鉴定，出具鉴定报告，并由市公安消防部门出具意见。市城建部门对开发建设单位所提交的房屋安全可靠性鉴定报告进行认定，对于结构安全可靠、无重大使用功能缺陷的项目，出具同意办理房屋产权登记的意见。

如开发建设单位存在的，涉及的安全和使用功能鉴定费用由企业自行承担；如开发建设单位不存在的，由房屋所在地区人民政府、管委会指定其相关部门代为申请办理房屋结构安全可靠性和主要使用功能的检测鉴定，涉及的安全和使用功能鉴定费用由项目所在地区人民政府、管委会负责解决。

■规费处理意见。对已列入集中治理范围的项目，相关规费的缴费标准和缴费基价按照项目开工时的政策执行，各地区人民政府、管委会要加强与相关部门的主动沟通，积极做好配合工作。涉及到相关规费追缴的，实行“费证分离”的原则，即相关规费追缴与相关手续办理要同步进行。对于开发建设单位存在的，由企业负责缴纳，各地区人民政府、管委会负责督促催缴；对于开发建设单位资金确有困难的或已不存在的，按照“费证分离”原则，由各地区人民政府、管委会负责认定并向土地、规划、建设等部门出具追缴承诺书后，各相关部门按挂账处理，尽快出具同意办理产权登记的函件或办理相关手续。

■罚款处理意见。对列入集中治理范围的项目，涉及城市执法、国土、规划、建设等部门属于罚款的行政处罚，在开发建设单位补缴相关规费后，原则上免于相关罚款的行政处罚。

■办证处理意见。对于列入集中治理范围，已符合登记条件且开发建设单位存在的项目，各地区人民政府、管委会要责令开发建设单位限期办理；对于开发建设单位不存在的，由项目所在地区人民政府、管委会指定其有关部门代为申请办理房屋产权登记。

对于开发建设单位已挪用代收代缴项目维修资金且企业无力支付的，由地区人民政府、管委会出具追缴承诺后，市住房保障和房屋管理部门作挂账处理，先行办理房屋产权登记。同时由项目所在地区人民政府、管委会启动司法程序，对挪用维修基金的开发建设单位和相关责任人依法追究法律责任；对于购房居民未缴纳维修资金与契税的，由地区人民政府、管委会协助开发建设单位通知居民缴纳后办理手续。

■违规开发企业处理意见。对于有能力缴纳相关规费的开发建设单位，各地区人民政府、管委会可通过行政手段或司法途径，督促开发建设单位尽快办理，依法维护购房群众的合法权益。对于恶意欠缴相关规费的开发企业或已不存在的开发企业及其法人代表，一律列入失信黑名单，并通过各类媒体向社会公开公示，接受社会舆论监督。相关地区和部门要视情况限制其继续进行房地产项目开发或从事其他经营活动。情况特别严重的，将追究其相关法律责任。

《方案》的核心主题旨在惩防结合，多策并举，既要维护购房群众的合法权益，也要对违规开发建设行为依法进行打击，特别是对于项目开发建设单位仍存在拒不缴纳或恶意拖欠相关规费的，由辖区政府和相关职能部门联合对其采取行政或司法强制措施，督促其履行义务。从2016年1月1日起新出现的未批先建项目，市政府将严格按照相关规定追责，对所涉及的地区、部门及负责人进行问责，情节严重者，追究其法律责任。

■背景链接

产生房屋产权办证遗留问题的主要原因有：

□1996年“五·三”地震，我市在短时间内形成大量危房，尤其是东河区危房连片集中，为了尽快解决广大居民的安居问题，采取了“边建设、边办理手续”的做法，造成了一部分建成的房屋至今未办理相关手续。

□上世纪90年代末以来至2012年，房地产业快速发展与依法依规办理各项手续滞后的矛盾，导致部分建成项目房产手续难以及时办理。

□部分开发建设单位法律法规意识淡薄，导致未批先建等违规建设行为发生。

□开发建设单位因工程建设时间跨度长，加之有的企业撤并、转制、破产、注销等历史原因导致部分项目无法办理相关手续。

□涉及房地产管理的相关职能部门有监管不到位的现象。

综合以上原因，导致了一部分群众购房入住多年未能办理房屋产权登记。

为此，市委、市政府高度重视，专题召开政府常务会议，市委常委会议研究通过了这一工作方案，确定由分管副市长牵头，专门成立了由市五区政府、住房保障、城建、规划、国土、城市执法、消防等相关部门为成员单位的房屋产权登记专项集中治理工作领导小组，来解决这一问题。在深入调研、借鉴外省市成功做法、广泛征求相关部门意见的基础上，结合我市实际，按照“尊重历史、兼顾现实”和“规费征缴与办证分离”的原则，决定对昆区、青山区、东河区、九原区、稀土高新区城市规划区范围内，2015年12月31日前已交付使用、未办理产权登记的房屋项目进行集中治理。