此房屋买卖合同是否有效？

案情概要：  

　　张女士与马老师1999年结婚，2003年买了一套房子，该房子登记在马先生的名下。2008年因夫妻关系不和，马先生考虑将来婚姻是否能长久还是问题，因此，马先生将该房产委托中介公司卖给秦女士，当时马先生并未告知该房产为夫妻共有财产。协议签订后，马先生随即将房产证过户到秦女士名下。问此房屋买卖合同是否有效？ 

　　 案情分析：  

　　十九世纪最杰出的法学家萨维尼提出，基于买卖合同的物权交易中，同时包含了两个法律行为即债权行为和物权行为，即物权行为的无因性和独立性，其即成为近百年大陆法系物权法的理论基石。而在我国很长一段时间在民事立法上没有严格区分物权行为和债权行为，使得彻底混淆了物权行为的生效和债权行为的生效关系。 

　　在本案例中存在两个行为即签订合同的债权行为和办理房产过户登记的物权变动公示行为。首先从物权变动行为来说，依照《物权法》第十五条的规定，该条款明确说明不动产变动合同自成立时生效，除非对它的生效法律另有规定或者当事人另有约定。即未办理物权登记的，不影响合同的生效。在本案中马先生与秦女士的房屋买卖合同是基于双方的真实意思表示而达成的合同契约，不无附条件或附期限等其他当事人的约定。当然从成立时即生效！ 

　　其次，从合同法解释一第9条当事人的合同成立即生效。同时我国法律从《民法通则》和《合同法》中，明确了的有关无效行为或无效合同的规定，涵盖了以下情形：1，一方当事人以欺诈或胁迫手段订立了并损害国家利益的合同为无效合同。2，无行为能力人订立的非纯获利的合同为无效的。3，当事人违反限制，特许经营规定而订立的合同为无效的。当事人违反法律，行政法规禁止性规定而订立的、的合同。4，当事人双方恶意串通，损害国家，集体和第三人利益订立的合同。5，以合法形式掩盖非法目的的合同。6，损害公共利益的合同。 

　　而本案中的房屋买卖合同并无上述的任何的情形！即不存在影响本合同效力的法律另外规定。 

　　最后从 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 而在本案例中马先生有意隐瞒该房屋是夫妻共同财产，作为买房的秦女士以一位正常的买房人基于对房屋产权人登记的公示信赖，完全有理由相信马先生的意思表示是真实的，即马先生是作为有权处分人在出卖其房屋。作为善意第三人签订的买卖合同不能认定为其当然无效！

　　综上所述，该房屋买卖合同当然有效！ 

作 者：邵萍 
单 位：北京市雄志律师事务所 
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